法規未設限 「鳥籠危老」叢生 北市基地面積小於100坪案件占36%

住商機構企研室昨（26）日公布，經統整台北市政府建管處資料，發現《危老條例》2017年5月上路後，至今年5月底為止，共核准1,072件危老案，其中約36.1%為基地面積小於100坪案件。因為未設最小基地限制，導致過去五年「鳥籠建案」叢生，造成都市開發零碎化現象。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，「都市危險及老舊建築物加速重建條例（危老條例）」時程獎勵將於2027年5月屆期，由於政府目前研擬推出「危老2.0」擬設定最小基地門檻，加上建商營建成本高漲等因素，未來這類小基地開發案有機會減少。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，由於現行「危老1.0」政策沒有最小基地限制，有些業者因資金與效率考量，只整合幾棟公寓或透天便申請重建，因此出現不少重建基地面積100坪以下的鳥籠建案，造成都市開發零碎化，甚至更出現一小棟「危老新案卡都更」情況。

何世昌強調，雖然當前政府研擬中的「危老2.0」擬增訂最小基地開發規模500平方公尺、約151.25坪，才有容積獎勵；若是重建面積未達500平方公尺，擬將容積獎勵上限降至法定基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍，欲透過減少容積獎勵抑制鳥籠建案的數量，唯其成效仍有待觀察。

統計顯示，自2017年《危老條例》公布後，台北市百坪以下的小基地危老案如雨後春筍般出現，並在2020年攀升112件的歷史天量；之後危老更新案件便一路下滑，2021年有82件，於2023、2024年僅剩41、31件，2025年更降至28件，今年截至5月底為止更僅有六件，五年多的時間從百件危老案大降至僅剩個位數。

總計，2017年5月《危老條例》上路至今年5月底為止，九年時間共核准1,072件危老案，其中基地不到百坪的危老重建案高達387件、比重約36.1%，也就是每10件危老案，就有近四件屬於基地面積不到100坪的鳥籠建案，造成台北市都市景觀碎片化現象。