社宅是福利、還是投資？專家揭公宅租金定錨：台北溢價100%...弱勢難真正受惠

台灣社會住宅標榜以低於市場行情照顧租屋族，但租金定價與補貼機制是否真正落實公平，引發各界討論。

房產專家陶迪與麻太在節目《陶迪說》中解析國際三大公共住宅定價邏輯，指出台灣現行採取的「混合型市場定價法」，在實務執行上面臨身分級距缺乏精準度、土地免成本卻未實質回饋租客等盲點，甚至出現社宅租金大幅溢價於營造成本的現象。

國際三大定價各有利弊 台灣採市場定錨加身分補貼

麻太指出，國際間公宅定價主要分為三種模式：

第一是「收入定價法」，依承租人所得高低細緻計價，收入高多付、收入低少付，但台灣因地下經濟盛行、實際所得查核難度極高，難以全面推行。

第二是「成本定價法」，依建物營造、管理與貸款利息成本精準攤提。

第三則是「市場定價法」，對標周邊行情打折。

台灣目前選擇的是市場定價為基底的混合制。

陶迪表示，這套機制先對標周邊十年屋齡行情，打8折定出「表定牌價」，再依照申請人的「身分別」劃分級距給予對應補貼，看似兼顧市場與福利，卻衍生出不少執行上的矛盾。

同級距所得差距數萬租金卻相同 台北社宅溢價率驚人

陶迪與麻太進一步點出現行機制的兩大盲點。

首先是「身分別級距不精確」，由於官方以大分類框定身分，導致在同一個級距（如一般戶）內，所得天花板與地板可能相差好幾萬元，卻繳交一模一樣的租金，形成微型不公。

更令人關注的是「土地零成本卻未實質讓利」。

社宅土地多由政府或國營事業無償提供，土地成本趨近於零，理應有極大降價空間。

然而，調閱公開標案資料試算，按50年營造成本攤提後發現，台北市萬華青年社宅的租金收入竟是營造成本的近兩倍（溢價率約100%），台中社宅溢價率也達1.5至1.7倍，僅台東接近1.1倍的成本價。

陶迪直言，土地成本最貴的雙北地區降價空間最大，政府卻未實質大幅讓利給經濟弱勢，定價邏輯值得重新省思。